5393 sayılı Belediye Kanunun 73. maddesi kapsamında belediyelerce yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri ile riskli yapıların hızlıca yenilenmesi mümkün müdür?
Giriş
Kentsel Dönüşüm denilince herkesin aklına 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gelmektedir. Halbuki Kentsel dönüşümün 5393 sayılı Belediye Kanunun 73. maddesi kapsamında yerel düzeyde ilgili idarece yapılması da mümkündür. Öncelikle 6306 sayılı Kanun kapsamını kısaca bir hatırlayalım, 6306 sayılı Kanun ile zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebi ile can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan riskli alanlar ile ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi olan yapılar belirlenerek iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektedir[1]. Bu kapsamda; riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulanabilir. Ayrıca kat veya hasılat karşılığı usuller de dahil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, sınırlı ayni hak tesisi etmeye yetkili olduğu hüküm altına alınmıştır[2].
Afet özelinde bir Kanun hazırlandığından dolayı, son Kahramanmaraş merkezli deprem neticesinde herkesin aklına 6306 sayılı Kanun gelmesi de doğaldır. Fakat Türkiye’nin yüzölçümünün büyük çoğunluğu deprem riski taşıyan alanlarda oluştuğu ve yerleşimlerin riskli alanlarda kurulduğunu düşünürsek, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının bu kadar geniş bir alana tek başına dönüştürmesinin mümkün olmadığını düşünüyorum. Bu nedenle, şehrin bir sakini olan vatandaşlar olarak, 5393 sayılı Kanun md. 73 kapsamında yerel yönetimlerden Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projeleri (KDGP) yapmalarını teşvik ve talep etmeliyiz. Türkiye’nin olağanüstü kutuplaştığı, mahalli idarelere bizden mi değil mi diye bakıldığı ve kamu fonlarının buna göre kullandırıldığı bir ortamda yerel yöneticilerin ortamı bahane edeceklerini düşünebiliriz, ancak KDGP halk desteğini alarak merkezi idareyi beklemeksizin kentsel dönüşüm yapabilmesi mümkündür ve bu durumun bir çok örneği de bulunmaktadır. Tabi ki yerel ve merkezin beraber hareket etmesi ideal olandır, ancak bu mümkün olmasa bile kentsel dönüşüm için merkezi idarenin beklenmesi gerekmeyebilir. Nitekim imkanları olan belediyeler bu işleri geçmişten günümüze başarabilmişlerdir. Ben Ankara’da yaşadığım için Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığının yapmış olduğu Kentsel dönüşümlerden örnekler vereceğim.
Belediye Kanun md. 73’e göre kentsel gelişim kavramı ve kentsel dönüşüm kavramı ile 6306 sayılı Kanundan farkı:
5393 sayılı Belediye Kanunun (BK) 73 maddesi (md.) gereği Belediyeler, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri (KDGP) uygulayabilecekleri gibi, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları da yapabileceklerdir. Yani Belediyeler kentsel dönüşüm yaptığına ilk akla gelen gecekondu bölgelerinin yanı sıra, yapı stokunun eski olduğu depreme dayanaksız binalarda bu kanun kapsamında KDGP’ sine konu olabilecektir. Kanun aslında kentsel gelişim ile kentsel dönüşüm gibi iki farklı kavramı birleştirmiştir.
Belediyelerin meclis kararı alarak konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları Kenti geliştirmeye yönelik faaliyetleri iken; eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm yapmak Kentsel dönüşüme ilişkin faaliyetleri arasına girmektedir. Bu geniş kapsamlı tanım nedeniyle, sadece afete yönelik kentsel dönüşüm amaçlayan 6306 sayılı Kanundan kapsamı daha geniş düzenlenmiştir.
Şehrinizde bir alanın riskli yapıları barındırdığından veya riskli alan olduğundan haberdarsanız, merkezi yürütmeyi beklemeye gerek olmayıp, yerel yönetimlerce kendiliğinden harekete geçilerek alanda Kentsel Dönüşüm kararı alabilmelidir. Geçenlerde bir ulusal yayın organında İlçe Belediye Başkanı ile yapılan röportajda Ankara’nın Demetevler Mahallesinin çarpık yapılaşma olduğu, alanın riskli alan ilan edilmesi gerektiği ve mahallede 183.000 insanın yaşadığı haber yapılmıştı[3]. Ancak haberde İlçe Belediyesince Bakanlığa başvuruların yapıldığı ve merkezi İdarenin konuya duyarsız kaldığı belirtilmiştir, bence merkezi idarenin harekete geçmesi beklenmemelidir. İlgili İlçe Belediyesi ve Büyükşehir Belediyesi birlikte kentsel dönüşüm için harekete geçmesinin önünde yasal bir engel bulunmamaktadır. Mevzuat, yerel yönetimlere kentsel dönüşüm için yetki vermiş, ayrıca işbirliği de yapılabilmesini mevzuatla mümkün hale getirmiştir. Elbette, yerel yönetimler kentsel dönüşüm projelerini finanse etmekte zorlanmaktadırlar, ancak proje halka doğru anlatılır ise desteği alınarak yerel yönetimlerce çok kolay biçimde bu değişim başarılabilmektedir. Daha evvel Ankara’da Kuzey Ankara KDGP ve Dikmen Vadisi KDGP ile merkezi yönetimin sınırlı desteğine rağmen bu projeler başarılabilmiştir. Yine İzmir Belediyesi bazı yerlerde yaptığı kentsel dönüşümlerle %100 uzlaşı sağlayarak bir çok KDGP’sinin üstesinden gelebilmiştir.
Kentsel Dönüşüm alanında bulunan hazineye ait taşınmazların durumu:
Belediyelerce uygulanacak KDGP alanları içinde kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan taşınmazların bulunduğu alanlar hakkında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır (BK md. 73/1) . Bazen bu izin alınmadığında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belediyece ilan edilen KDGP kararlarına İdari Yargıda dava açılabilmektedir. Ancak uygulamada yerel idarelerce, bu tür projeler gündeme getirildiğinde, Bakanlıkça teklifleri ret edilmemektedir. Çünkü yerel idarece, merkezin yükümlülüğünde olan bir riskli alan dönüştürülmekte, yani 6306 sayılı Kanun kapsamında merkezden yük alınmaktadır. Bu nedenle, yerel yönetim bürokratlarınca kentsel dönüşüme başlamadan kamuya ait hazine arazisi veya binaların doğru şekilde envanterini çıkarmakla işe başlanmalıdır. Kaldı ki Bakanlık ve Yerel İdarelerce beraberce yürütülen bir çok projede bulunmaktadır. Örneğin İzmir Büyükşehir Belediyesi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı iş birliğiyle yürütülen Kentsel Dönüşüm Gelişim ve Yenileme Projeleri veya İstanbul Esenler’de 60 bin konutluk dev kentsel dönüşüm projesi gibi projeler yerel yönetim ve bakanlık ortaklığıyla gerçekleştiriliyor[4]. Ayrıca Şanlıurfa’da da bakanlık tarafından Yerel İdarece gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projelerine 131 milyon lira maddi destek sağlanıyor[5]. Bu nedenle, Yerel yönetimler tarafından riskli alan olduğu düşünülen alanlar varsa beklenmeden harekete geçilmesi ve merkezi yönetimle de işbirliği yollarının denenmesi gerekmektedir.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje alanlarının ilanı ve alana ilişkin imar kararlarında yetki ve idari vesayet:
Belediyece, bir alan KDGP olarak ilan edildiğinde alanla alakalı üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi ve etaplar halinde olup olmaması gibi durumlar tamamen mahalli idarenin takdirine bırakılmıştır, alan büyüklüğü beş ile beş yüz hektar arasında değişebilecektir (BK md. 73/2). İmar durumunun yerel yönetimlerce belirlenmesi, belli oranda rant yaratılarak, projenin finansmanı açısından müteahhit şirketleriyle anlaşmayı kolaylaştırmaktadır, ancak bu durum bazı projelerin amacının dışına çıkmasına ve Kentsel Dönüşümün Rantsal Dönüşüme evrilmesine yol açacak boyuta getirilmemelidir. Amaç Kentsel Dönüşümde; sağlıklı, güvenli ve çevre dostu bir yapı stoku oluşturmak olmalıdır. Bunun yanında bu işten Belediye Başkanlığı da gelir elde etsin anlayışıyla hareket edildiğinde tek katlı gecekonduların yerine 20 katlı binaların dikilmesi kentsel dönüşümü amacından saptıracaktır.
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir (BK md. 73/3). Bu madde, bir tür vesayet oluşturmaktadır. Bu nedenle doğru bulmuyorum. 6306 sayılı Kanunla Bakanlık, Büyükşehir Belediye Başkanlıkları üstüne vesayet kurarken, 5393 sayılı Kanunla da Büyükşehir Belediye Başkanlıkları İlçe Belediyeleri üzerine vesayet kurmaktadırlar. Yerel yönetimlerin özerk olması, deprem bölgesi olan ülkemizin hızlı dönüşümü adına en azından kentsel dönüşüm mevzusunda idari vesayetten kurtarılması gerekmektedir. Ayrıca bu fıkra belediyeler arası rekabette istismar edilebilmektedir. Mesela Çankaya Belediye Başkanlığı tarafından hazırlanan bir park projesi, Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından Kentsel Dönüşüm Gelişim Proje Alanı (KDGPA) ilan edilerek, alandaki İlçe Belediyesinin park yapma yetkisi elinden alınmaya çalışılmış, daha sonra mahkemece KDGPA kararı iptal edilince ancak İlçe Belediyesince alana park yapılabilmiştir. Bu türden Kanunla verilen yetkinin istismar edilmesi ülkemizde çokça görülmektedir.
Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir (BK md. 73/4). Özellikle yasa koyucu, bu madde kapsamında yapılan KDGP başat aktör olarak Büyükşehir Belediye Başkanlıklarını seçmiş olmakla birlikte, İlçe Belediyesi veya Büyükşehir statüsüne sahip olmayan il Belediyesi tarafından da KDGPA ilanı yapılabileceği akıldan çıkarılmamalıdır. Özellikle Büyükşehir sınırları içinde bir İlçe Belediyesi tarafından KDGP yürütüldüğünde, her halde Büyükşehir Belediye Başkanlığı Meclisine İlçe Belediyesi tarafından imar planları sunulmak suretiyle onay alındıktan sonra KDGP başlayabilecektir. Buda siyasi çekişmenin yoğun olduğu yerlerde, özellikle İlçe Belediyelerinin elini kolunu bağlamakta ve Büyükşehir ve İlçe Belediyelerince uzlaşma olmaksızın bir İlçe Belediyesince KDGP yürütülemeyeceği manasına gelmektedir. İlçe Belediyesi veya Büyükşehir Belediyesi tek başına KDGP yürütmeye çalıştıklarında ilgili idarece alınan kararlar nedeniyle iki idare davalık olmaktadır. Ancak açılan davalarla düğüm çözülebilmektedir.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanları içinde kalan kamuya ait gayrimenkullerin durumu:
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. Devredilen bu gayrimenkuller için Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, tahsil edilenler ise iade edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır (BK md. 73/5). Bu madde ile, kamuya ait eğitim ve sağlık yapıları haricinde tüm kamu yapılarının ilgili idarenin tasarrufuna bırakılmakta, ecrimisil istenilmemekte ve vergi vb. kalemler kısıntılı alınacağı hükme bağlanarak, merkezi yönetim tarafından KDGP teşvik edilmek istenmiştir. Kanun aslında merkezi idareyle birlikte iş yapılması hususunda yönlendirmektedir. Merkezi İdareyle uzlaşma olmazsa ve kentsel dönüşüm yargıya taşınırsa, yargı kararıyla KDGP kararında kamu yararı görülürse artık merkezi idare Kanun emredici hükümlerine uygun olarak davranmak zorundadır.
Gecekondu bölgelerinde yapılan Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projelerin de hak sahipliği kavramı, idareyle yapılan anlaşma, anlaşma yapılabilmesi için istenen belgeler, hak sahibi olmayanların durumu:
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve imar affı ile tapu tahsis belgesi alarak gecekondunun maliki olmaya hak kazanan vatandaşlar, Belediye ile anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında daire verilecektir. Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez. Tapu tahsis belgesi olmayan gecekondu sahipleri hakkında enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir (BK md. 73/6). Belediyelerce hak sahipliğini ispatlamak için şu belgeler istenmektedir: a) Nüfus cüzdanı fotokopisi, b) Tapu fotokopisi, c) İmar durumu belgesi, c) Yapı kayıt belgesi, d) Yapı kullanma izin belgesi, e) Emlak vergisi beyannamesi, f) İskanlı veya iskansız yapı ruhsatı, istenir. Ayrıca ilgili Belediyenin talebi ile bu belgelerin yanında, projeye göre ek belgeler de istenebilir[6]. Bu belgeleri sunan kişiler mülkiyetini ispat etmiş sayılır ve bu kişilerle sözleşme imzalanır. Sözleşme yaptıktan sonra konut bedelinin bir kısmını peşin olarak ödenmesi gerekmektedir. Kalan kısmını ise belediyenin belirlediği banka veya PTT hesaplarına taksitler halinde yatırılması lazımdır[7]. Ödeme koşulları ve miktarları konut tipine ve büyüklüğüne göre değişir, ancak hak sahibi olmak için belediyelerle konut sözleşmesi yapmış veya tapulu veya tapu tahsis belgeli gecekondu sahibi olmanız gerekmektedir.
Uygulamada hak sahibi olmayanlara ise, müthiş bir psikolojik baskı oluşturulmakta, alanda işgalci olanlara enkaz bedelleri ve ağaç bedelleri hızlıca tespit edilerek belirlenen banka hesaplarına paraları ödenmekte ve evleri birkaç gün içinde yıkılıp adeta bölgeden kovulmaktadır. Zaten KDGP alanın büyük çoğunluğu hak sahibi olmadığından bu kişilere parası ödenir ödenmez alandaki evleri yıkılarak ve mahalle adeta bir hayalet yerleşime çevrilmekte ve hak sahibi olanlarda artık burada kalmak istemediğinden çoğunluğu İdareyle uzlaşma yolunu seçmektedir. Bu kovulan kişilerin ekonomik durumu iyi olmadığından hak sahibi olsun/olmasın çaresizlikten yeni hazine arazilerini işgal ederek gecekondulaşmaya devam etmektedir. Bu kovulma durumu da gecekondulaşmada sürekli bir döngüye sebep olmaktadır. İdarelerce hak sahibi olmayan kişilere de barınma konusunda destek verilmesi durumunda gecekondulaşma döngüsünü kırabileceğini düşünüyoruz.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içinde hak sahibi olup da kendilerine ayrı imar hakkı verilenlerin proje ortak giderlerine katılma zorunlulukları ile alan içinde belediyenin mülkiyet hakkına ilişkin yetkileri:
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine parselasyon planı ile ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilirler (BK md. 73/7). Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz (BK md. 73/8). Kendilerine ayrı ada/parsel tahsis edilenler ile kamulaştırma haricinde kalan hak sahiplerine proje ortak gideri (POG) alınması doğal bir durumdur, bu kişiler kendilerini belediyenin yaptığı projeden ayırmış ve belediyenin verdiği emsallere uygun farklı bir yapı yapmak isteyenlerdir. Yani bu kişiler alanın kentsel dönüşüme girmesine razı olmuş, ancak kendisini dönüşüm projesinden ayırarak şahsi çabasıyla evini yenilemek istemektedir. Bu kişilerde verilen alt yapı hizmetinden yararlanacaklarından POG ödemeleri gerekir, ancak bazı belediyeler kendisiyle anlaşma sağlayanlardan da POG istemesi açıkça hukuka aykırıdır, iptali için dava açılabilecektir.
Kentsel dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır (BK md. 73/9-10). Bu madde ile KDGPA içinde kalan yapıların mülkiyet hakları ciddi oranda kısıtlanmaktadır. Yapılan anlaşmanın konusu KDGPA içinde kalan yapı olduğu için bu durum doğal olmakla birlikte, madde metni belediyeye tasarruf yetkisi vermediği gözden kaçırılmamalıdır. Nitekim maddenin ilk halindeki bir cümlesi 1982 Anayasanın 35. maddesindeki mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.
Belediyenin Kentsel dönüşüm alanı içinde hasılat paylaşımı, kıymet takdiri, kamulaştırma, veraset ilamı ile mirasçıları tespit imkanı:
Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir (BK md. 73/11-12). Belediyece alınan tüm karar ve uygulamalara karşı (Kentsel Dönüşüm ve Proje Alanı kararı, KDGPA imar planları, kamulaştırma kararları, ifraz ve tevhit işlemleri vd.) karşı dava açılabilecek olup, kamulaştırma davası Asliye Hukuk Mahkemelerinde, diğer kararlar için ise İdari Yargı Mahkemelerinde dava konusu edilebileceklerdir. İdare aleyhine açılan kentsel dönüşüm kaynaklı davalar ivedi yargılama usulüne tabi değildir, bu durumda sürecin uzamasına neden olmaktadır. Halbuki 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan yargılama ivedi yargılama olup, süreler kısa tutulmuştur. Ayrıca ister 5393 sayılı Kanun olsun; ister 6306 sayılı Kanun kapsamında olsun tüm acele kamulaştırma kararlarına karşı idari yargıda açılan davalar ivedi yargılamalar içinde sayılmaktadır. Yine kentsel dönüşüm ilan edilen yerlerdeki yapılar çok malikli ise Belediyece Sulh Hukuk Mahkemesinden önce taşınmazın varislerinin tespiti istendikten sonra, bu kişilere karşı acele kamulaştırma davaları açılacaktır. Yine murislere dava açıldıktan sonra davalılardan herhangi biri ölürse, ayrıca mahkemece verilen yetki ile birlikte ilgili kişi aleyhine de veraset ilamı davası açılacak ve davaya murisler davalı olarak devam edeceklerdir.
Belediyenin seçilen alanlarda, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapması:
Büyükşehirlerde, il ve ilçelerde belediye meclislerinin salt çoğunluk ile alacağı karar ile masrafların tamamı veya bir kısmı belediye bütçesinden karşılanmak kaydıyla kentin uygun görülen alanlarında bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapılabilir. Cephe değişikliği yapılacak binalarda telif hakkı sahibi proje müelliflerine talep etmeleri hâlinde, değiştirilecek cephe veya cephelerin her bir metrekaresi için bir günlük net asgari ücret tutarını geçmemek üzere telif hakkı ödenir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi hâlinde, büyükşehir belediyesi içindeki ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde bu fıkrada belirtilen iş ve işlemleri yapabilir. Bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları için yapılması gereken iş, işlem ve yetkilendirmeler, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara göre yapılır (BK md. 73/13-14). Bu kararlara Ankara bazında bir kaç örnek verilebilir; İlçe bazında Altındağ Hamamönü ve Kale çevresinde ve Hacı Bayramı Veli Türbesi çevresinde yapılan Kentsel Dönüşümler, Beypazarı Belediyesinin ilçede bulunan evlerinin dış cephelerinin onarımı bu tür Kentsel Dönüşüme örnektir, yine Kızılay çevresindeki binaların Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yapılması planlanan dış cephe onarım projesi de cephe yenilenmelerine güzel bir örnek olabilir. Cephe yenilenmesi ve çevre düzenlemesi daha çok kent gelişim projesi olarak değerlendirilebilir, bu türden projeler çevreye değer kattığından genelde yapı maliklerince kabul edilmektedir.
Belediyelerce yapılan kentsel dönüşümlerde diğer kurumlarla işbirliği protokolleri yapılabilmesi:
Büyükşehir belediyelerince, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen alanlar ile 5366 sayılı Kanuna göre yenileme alanı ilan edilen alanlarda veya bu Kanunun 75 inci maddesine göre kamu kurum ve kuruluşları ile protokol yapmaları hâlinde, büyükşehir belediye meclisi kararı ile, yıkılan ibadethane ve yurtların yerine veya ihtiyaç duyulan yerlerde ibadethane ve yurt inşa edilebilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75 inci madde çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır (BK md. 15-16-17) 5366 sayılı Kanun, Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Bir Kanunudur. Bu kanun kapsamında, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki il belediyeleri veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen alanlarda kentsel dönüşüm projeleri uygulanabilir ve yine 5393 sayılı Kanunun 75. maddesi kapsamında başka kamu kurum ve kuruluşlarıyla işbirliği yapılabileceğini düzenlemektedir. Bu işbirliği genelde TOKİ ve İklim, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile diğer belediyeler olmaktadır. Ayrıca Kanun gereği bölgedeki yıkılan camiler için Diyanet İşleri Başkanlığı ve yurtlar için ise Gençlik ve Spor Bakanlığı ile işbirliği protokolleri yapılabileceği kastedilmektedir. Kanun diğer kurumlarla işbirliğini teşvik etmektedir.
Sonuç ve değerlendirme:
Belediyelerin özelliklede Büyükşehir Belediyelerinin kentsel dönüşümden kaçmamaları, tam tersine afet kaynaklı aciliyetini göz önünde tutarak hemen kentsel dönüşüm projelerine başlamaları gerekmektedir. 5393 sayılı Kanun’un kapsamı kentsel dönüşümü aşarak kentsel gelişim projelerini de kapsar geniş ve detaylı bir kanun maddesidir. Bu maddenin vermiş olduğu elastikiyetten yararlanan yerel yönetim, bölgeyi hem dönüştürmeli hem de bir gelişim alanı haline getirebilmelidir. Kentsel dönüşüm kararı alan yerel yönetimler, diğer kurumlara usulüne uygun olarak bildirimlerini yaparak hem halkla hem de diğer kamu kurumlarınca maksimum işbirliğini hedeflemelidir. Bu tür kentsel dönüşüm projelerinin en büyük engel finansman sıkıntısıdır. Ancak, vatandaşla uzlaşmanın %90’ının üzerine çıktığı ve merkezi idarenin desteğini almasa bile onayını aldığı kentsel dönüşüm projeleri elbette hedefe ulaşacaktır. Ayrıca 21.03.2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Afet Yeniden İmar Fonu Kurulması Hakkındaki Kanun kapsamı genişletilerek, olağanüstü alanların dışında tüm Türkiye’deki yapıların dönüşümü için bu türler fonlar kurulabilir. Ülkemizde zorunlu olan DASK kesintilerinden yerel yönetimlerce yapılan dönüşümler için belli miktarda kaynak ayrılabilir. Belediyelerce yapılan kentsel dönüşümde gerçek hak durumuna uygun davranılarak maliklerle adil anlaşmalar yapılmalıdır. Ayrıca projenin finansmanı için yapılan müteahhitlik anlaşmalarında alanın dönüşümü esas alınmalı, çok katlı binalara mümkün olduğunca izin verilmemeli belediyeye gelir elde etmek gibi amaçlardan vazgeçilmelidir. Yine Kanun yeniden düzenlenerek, İlçe Belediyelerine bağımsız kentsel dönüşüm proje yapılması için Büyükşehir Belediyesinin vesayetinden kaldırılmalıdır.
KAYNAKLAR :
[1] https://www.laldegerleme.com.tr
[2] www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2020-11/6306_sayili_kanun
[3] https://www.hurriyet.com.tr/yerel-haberler/ankara
[4] https://www.izmir.bel.tr/tr/Projeler/kentsel-donusum-gelisim-ve-yenileme-projeler
[5] https://www.csb.gov.tr
[6] https://www.ankara.bel.tr
[7] https://www.mamak.bel.tr/kentsel-ve-rekreasyon-alanlari
News