Ecrimisil (Haksız işgal nedeniyle tazminat) davası hukukçuların çokça karşılaştığı dava türlerinden biridir. Uygulamada “haksız işgal nedeniyle tazminat” davası yerine ecrimisil davası ifadesi kullanılmaktadır. Bu yazımızda, ecrimisil davasını inceleyeceğiz.
Ecrimisil (Haksız İşgal Nedeniyle Tazminat) Davası Nedir?
Ecrimisil davası, 4721 sayılı Medeni Kanunumuzun 995. maddesinde düzenlenmiş olup, “…İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir. İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur.” şeklinde tanımlanmıştır.
Bir kişinin tamamen veya kısmen kendisine ait olmayan bir şeyi (taşınır/taşınmaz/hak/gayri maddi varlık) sahibinin izni olmaksızın kullanması, yararlanması hatta devretmesi şeklinde hukuki işlemler yapması ve hakkı olmayan bir yarar elde etmesi veya elde etmeyi ihmal etmesi neticesinde gerçek hak sahibine ödeyeceği tazminata ecrimisil tazminatı denir.
Ecrimisil Davasının Konusu Nedir? Sık Rastlanılan Ecrimisil Dava Türleri Nelerdir?
Ecrimisil davasının konusu şeydir. Şey kelimesi eşya kelimesinin çoğulu olup, her türlü taşınır/taşınmaz/hak/gayri maddi varlık bu davaya konu olabilecektir. Günümüzde en çok işgale konu olan eşyalar için açılan ecrimisil davaları şunlardır;
Kurumlara ait taşınır veya taşınmazların işgali için açılan ecrimisil davaları (Örneğin; hazine arazilerinin ekilip biçilmesi, gecekondu işgalleri, kamuya ait taşınmazın kira süresinin dolmasına rağmen boşaltılmaması gibi),
Gerçek/Tüzel kişilere ait eşyaların haksız işgali nedeniyle başka gerçek/tüzel kişilere karşı açtığı ecrimisil davaları (Özel kişiye ait bir tarlanın ekilmesi, bahçesinden meyvelerinin toplanması, tarlasından yol geçirilmesi, arazisinin altından veya üstünden boru veya tünel geçirilmesi, taşınmazına moloz dökülmesi gibi),
Mirasçıların diğer mirasçıya veya üçüncü kişiye karşı açtığı ecrimisil davaları (Ortak bir tarlanın kardeşlerden biri tarafından işlenmesi ancak semeninden diğer paydaşların ücret alamaması, paydaşlardan birinin kirayı alması diğer kardeşlere payın verilmemesi, mirasçılara ait bir taşınmazın izin alınmaksızın üçüncü kişilerce işgal edilerek kullanılması gibi),
Malikin kiracıya açtığı ecrimisil davaları (Kira süresi dolmasına rağmen çıkmayan kiracı, Akitsiz kiralamalarda kira ücretinin ödenmemesi gibi),
Boşanmış eşlerin bir birlerine karşı açtıkları ecrimisil davaları ( Eşler boşanıp mal paylaşımı yaptığı hallerde, diğer eşe verilmesi gereken bir evi ya da taşıtı kullanan boşanmış eşe karşı açılan davalar),
Kat maliklerinin ortak alanı işgal edene karşı açtığı davalar ( Bir malikin ortak alanı kendi taşınmazına katması ya da ortak alan olan bahçe, otopark gibi alanların başka maliklerce işgal edilerek kendi yararına kullanılması gibi),
Ecrimisil Davasının Şartları Nelerdir?
Medeni Kanun Md. 995’den yola çıkarsak ecrimisil davası açılabilmesi için; 1- Haksız bir işgal olmalıdır, 2- Haksız işgalci tarafından malikin kullanımı, yararlanması ve tasarruf imkanlarından biri yada hepsi kısmen veya tamamen sonlandırılmalıdır, 3- Haksız işgalde bulunan kötü niyetli hareket etmelidir (İyiniyetli haksız işgalci aleyhine ecrimisil davası açılamaz.), 4- Haksız kullanım sonucu olarak bir zarar meydana gelmelidir (Bu zarar geniş yorumlanmakta, malikin elde edemediği veya işgal dolaysıyla eşyanın işletilmemesi gibi durumları da kapsamaktadır.), 5- Haksız işgalci ile zarar arasında gerekli illiyet bağı kurulmalıdır.
Ayrıca Yargıtay içtihatlarına göre yukarıdaki esasa ilişkin şartların yanında davanın açılabilmesi için şu usulü şartların varlığı da aranmaktadır; 6- İşgal, Türk Devletinin sınırları içinde gerçekleşmelidir, 7- Yargı yerinin tespiti doğru yapılmalıdır, 8- Görevli ve yetkili mahkemede dava açılmalıdır, 9- Tarafların dava ehliyetine sahip olması, 10- Dava doğru hasma yöneltilmelidir, 11- Davada avukatın vekaletini usulüne uygun olarak dosyaya sunması gerekir, 12- Türk Vatandaşı ise dava gider avansını; yabancı ise teminatı yatırmalıdır, 13- Dava açılmasında hukuki yarar olmalıdır (Örneğin tespit için bu dava açılamaz), 14- Derdest dava olmamalıdır 15- Mülkiyetin ihtilaflı olduğu durumlarda öncelikle gerçek hak sahibinin tespiti yapılmalıdır, 16- İntifadan men dava şartının ispatı gerekmektedir[1].
Ecrimisil Davaları Açısından İyiniyetli Ve Kötüniyetli Olmanın Farkları Nelerdir? Kötüniyetli Kişinin Ve Haleflerinin Durumu Nedir?
Ecrimisil davasının açılmasının şartlarından biri de kötüniyettir. İyiniyetli kişi zamanla kötüniyetli kişiye de dönüşebilir. Kiralanan ya da kullanan malikin rızasının dışına çıkması hallerinde de kötü niyetli hale gelebilir. Kötüniyet durumunun ispatı hak sahibine ait olup, şahitte dahil her türlü delille kötüniyet ispatlanabilir. Yararlanma ve kullanım bir belgeye dayanıyorsa (tapu tahsis belgesi, mükerrer tapu vb.) kötüniyet mahkemece ayrıca araştırılmalıdır.
Kötüniyetlinin halefininde, işgalden haberdar olduğu varsayılır ve kötüniyetli kabul edilir. Örneğin; miras bırakan kötüniyetli olarak kamu taşınmazını işgal ettiği bir durumda mirasçıları da kötüniyetli olduğu varsayılacaktır. İşgalci iyiniyetli ise müdahalenin meni istenebilir ancak ecrimisil istenemez, ayrıca iyiniyetli kişi malikten eşyaya yapılan faydalı ve zorunlu masrafları isteyebilecektir. Ancak işgalci kötüniyetli ise müdahalenin meni ve ecrimisil tazminatını beraber isteyebilir, işgalci sadece eşyaya yaptığı zorunlu masrafları malikten isteyebilecektir.
Kötüniyetli zilliyet, eşyanın sahibini biliyor ve bilmesine rağmen şeyi vermiyorsa kusursuz sorumlu; eşyanın malikini bilmiyorsa kusurlu sorumludur. Kusur sorumluluğu verilecek tazminatın mahiyetini ve miktarını etkileyecektir.
İntifadan Men (Yararlanmanın İstenmemesi) Dava Şartı Nedir? İntifadan Men Nasıl İspatlanır?
Yukarıda da açıklandığı üzere, hukukumuzda karine olan iyiniyettir. Kötüniyet ise ispatı iddia edene ait olan ve ecrimisil davası açılabilmesi için aranan şartlardan biridir. Özellikle mirasçıların, paylı ya da elbilirliği maliklerinin birbirine karşı açtıkları davalarda intifadan men’ in ispatı dava şartıdır.
Peki intifadan men nedir? Mirasçı veya ortak maliklerden birinin diğerlerinin malını işletmesi, kullanması gibi hallerde diğer ortağın rızası olduğu varsayılır, yani diğerlerin malını haksız kullananın iyiniyetli şekilde hareket ettiği varsayılır. Ancak diğer ortak ya da ortaklar böyle bir rızanın olmadığını ispat etmeleri halinde ecrimisil talebinde bulunacaklardır. Mesela; üç kardeşin mirasçı olduğu bir tarlada, tarlayı kardeşlerden biri ekip biçer ve diğer kardeşlere de hakkı olan payı vermezse diğer mirasçılar tarafından ecrimisil davası açılabilir. Ancak öncelikle, haksız mirasçıyı bu kullanıma rızalarının olmadığını ilettiklerini ispatlamaları gerekecektir. Bu iletim çeşitli yollarla olabilir, senetle ispat şart değildir. Tanıkla ispatta mümkündür. Mesela; biraz evvelki örnek üzerinden gidersek tarlanın ekilmesine karşı olan kardeşler şahitlerin huzurunda işgalci kardeşe karşı tarlayı ekmemesi uyarısında bulunabilirler, işgalciye karşı ihtarname çekebilirler veya işgalci aleyhine ortaklığın giderilmesi davası açabilirler. Her üç durumda da intifadan menin ispat edilmesi halinde ecrimisil davası açılabilecektir. Şu hallerde intifadan men şartı aranmaz;
Müdahalenin meni davası, ortaklığın giderilmesi davası, kamulaştırmasız el atma davası açılması halinde,
Kamu malının işgali halinde,
İhtarname çekilmesi halinde,
İcra takibi yapılması halinde,
Karşı tarafa yemin teklifi yapılması halinde,
Muris muvazaası varsa,
Temsilci tayin edilen mallarda,
Harici satım ya da aleni işgallerde,
Ticari amaçla kullanılan yerlerde,
Hukuki semere getiren yerlerin akitsiz kullanımlarında,
Boşanan eşin önceden aile yurdu olan taşınmazda çocuksuz oturması halinde,
Semere getiren meyve ağaçlarının toplanmasında intifadan men şartı aranmaz; ancak semere getirmeyen ağaçların (kavak, çam vb.) satımında intifadan men şartı aranır.
Ecrimisil Davalarında Dikkat Edilmesi Gereken Usul Kuralları Nelerdir?
Görevli Mahkeme: 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununa göre görev kamu düzenini ilgilendirmekte olup, her an itiraza konu edilebilir. Ecrimisil davalarında genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak bu durumun istisnaları sırasıyla; a) Boşanma davalarında haksız işgalin konusu tarafların taşınır eşyaları ise görevli mahkeme aile mahkemesidir, b) İdarece haksız işgal nedeniyle ecrimisil ihbarnamesi gönderilen kişinin itiraz edeceği mahkeme İdare mahkemesidir, c) Kat mülkiyeti kanundan doğan ortak alanın işgali vb. ecrimisil davalarında ise sulh hukuk mahkemeleri görevlidir.
Yetkili Mahkeme : Ecrimisil davasının mahiyetine göre yetkili mahkeme değişecektir. Haksız işgal bir eylem niteliği taşıdığından eylemin yapıldığı veya zararın doğduğu yerde dava açılabilecektir. Yine bir taşınır açısından haksız işgali yapan davalı gerçek/tüzel kişinin ikametgâh adresinde dava açılabilir. Mirasa konu mal açısından, miras bırakanın son yerleşim yerinde dava açılabilir. Ecrimisil davasına konu bir taşınmaz ise, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olacaktır.
Taraflar : Ecrimisil davasında davacı eşyası işgal edilen; a) Şimdiki malik, b) Eski malik, c) Asli ya da Fer’i zilliyet d) Bina yönetimi olabilir. Bina yöneticisi, aynı zamanda malik ise kendi adına dava açabilecektir. Ancak bina bir tesis yöneticisi tarafından yönetiliyorsa, kat malikleri kurulundan yetki alınarak dava açabilecektir. Eski malikinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Eski malik, bir apartmanı sattı, ancak eski kiracı tüm ihtarlara rağmen evden çıkmadı ve kirada ödemedi ise eski malik evi satmış olsa bile eski kiracısına karşı ecrimisil davası açabilecektir. Davalı ise hakkı olmadan eşyayı kullanan, yararlanan veya üzerinde tasarruf eden kişilerdir. Davalı veya davacı birden fazla ise hepsi birlikte davaya taraf olurlar.
Zamanaşımı : Ecrimisil davalarında zamanaşımı beş yıldır. Davacı geriye dönük 15 yıl için ecrimisil tazminatı talep etse bile, davalı tarafından zamanaşımı defi ileri sürülmediği takdirde, zamanaşımı sınırlaması olmadan davacının talebi doğrultusunda karar verilir[2]. Ancak davalı tarafça zamanaşımı defi ileri sürülürse 15 yıl istense bile geriye doğru 5 yıllık ecrimisil tazminatına karar verilir. Yine 5 yıllık zamanaşımını aşmak için, uygulamada özellikle mirasçıların ya da ortakların birbirlerine karşı açtıkları ecrimisil davalarında, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre dava açıldığı ve geriye doğru 10 yıllık zamanaşımına tabi olarak tazminat talep edildiği görülmektedir.
Dava arkadaşlığı : Mirasçılar, adi ortaklıklar ve başkaca el birliği malikleri davayı beraber açmak zorunda olup, zorunlu dava arkadaşıdırlar. Birden fazla mirasçı var ve mirasçılardan birinin dava açılmasına muvafakati yoksa mahkemeden temsilci atanması istenebilir. Elbirliği maliklerinden birinin temyiz kudreti yok ya da kalkmışsa sulh hukuk mahkemesinden vasi atandıktan sonra dava devam ettirilebilir. Paylı malikler ise ihtiyari dava arkadaşıdır.
Davanın türü : Uygulamada ecrimisil davasının hem belirsiz alacak davası hem de kısmi dava olarak açıldığı görülmektedir. Belirsiz alacak davası olarak açılması halinde zamanaşımı tespite kadar işlemeyeceğinden davacı açısından daha avantajlı olunacaktır.
Faiz : Ecrimisil davaları belirsiz alacak davası şeklinde açıldıklarından Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 28.11.2019 tarih 2017/1053 E. ve 2019/1236 K. sayılı dosyasında[3], “Öyle ise mahkemece, kısmen açılan davada, dava tarihinden itibaren faiz talep edildiği gözetilerek, dava dilekçesinde talep edilen miktara dava tarihinden itibaren, ıslah ile arttırılan miktara ise ıslah tarihinden itibaren faiz yürütülmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi bozmayı gerektirmiştir” şeklindedir. Bu içtihada göre, dava açılırken talep edilen miktara dava açıldığı tarihten; ıslah edilen miktar açısından ıslah tarihinden itibaren faiz işletilecektir.
İtirazlar : Ecrimisil davasında ilk itirazlar şunlardır; davanın birleştirilmesi, kesin yetkiye ilişkin itiraz, zorunlu tahkime ilişkin ilk itiraz, iş bölümü itirazı ilk itirazdır. Beş yıllık zamanaşımı ise itiraz değil, defi olarak ileri sürülecektir.
İspat : Ecrimisil davalarında ispatın; tanık, yemin, bilirkişi gibi her türlü delille yapılması mümkündür.
Sonuç :
Her dönemin moda davası olan ecrimisil davasını bu yazımızda anlatmaya çalıştık. Yukarıda anlatıldığı üzere kanundaki boşluklar nedeniyle daha çok yargı içtihatlarıyla şekillenen bu dava türünde kapsayıcı bir şekilde tek bir mevzuatla düzenlenmesinde fayda vardır. Böylece çok rastlanılan bir dava türü olan ecrimisil davaları açısından kafa karışıklığına son verilecektir.
Ecrimisil Davasında Islah Edilen Miktar Bakımından Hangi Tarihten İtibaren Yasal Faize Hükmedilebilir – Avukat Zülküf ARSLAN Hukuk Bürosu (zulkufarslan.av.tr) (03.08.2023 / 14.21)
5393 sayılı Belediye Kanunun 73. maddesi kapsamında belediyelerce yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri ile riskli yapıların hızlıca yenilenmesi mümkün müdür?
Afet özelinde bir Kanun hazırlandığından dolayı, son Kahramanmaraş merkezli deprem neticesinde herkesin aklına 6306 sayılı Kanun gelmesi de doğaldır. Fakat Türkiye’nin yüzölçümünün büyük çoğunluğu deprem riski taşıyan alanlarda oluştuğu ve yerleşimlerin riskli alanlarda kurulduğunu düşünürsek, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının bu kadar geniş bir alana tek başına dönüştürmesinin mümkün olmadığını düşünüyorum. Bu nedenle, şehrin bir sakini olan vatandaşlar olarak, 5393 sayılı Kanun md. 73 kapsamında yerel yönetimlerden Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projeleri (KDGP) yapmalarını teşvik ve talep etmeliyiz. Türkiye’nin olağanüstü kutuplaştığı, mahalli idarelere bizden mi değil mi diye bakıldığı ve kamu fonlarının buna göre kullandırıldığı bir ortamda yerel yöneticilerin ortamı bahane edeceklerini düşünebiliriz, ancak KDGP halk desteğini alarak merkezi idareyi beklemeksizin kentsel dönüşüm yapabilmesi mümkündür ve bu durumun bir çok örneği de bulunmaktadır. Tabi ki yerel ve merkezin beraber hareket etmesi ideal olandır, ancak bu mümkün olmasa bile kentsel dönüşüm için merkezi idarenin beklenmesi gerekmeyebilir. Nitekim imkanları olan belediyeler bu işleri geçmişten günümüze başarabilmişlerdir. Ben Ankara’da yaşadığım için Ankara Büyükşehir Belediye Başkanlığının yapmış olduğu Kentsel dönüşümlerden örnekler vereceğim.
Belediye Kanun md. 73’e göre kentsel gelişim kavramı ve kentsel dönüşüm kavramı ile 6306 sayılı Kanundan farkı:
5393 sayılı Belediye Kanunun (BK) 73 maddesi (md.) gereği Belediyeler, belediye meclisi kararıyla; konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri (KDGP) uygulayabilecekleri gibi, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları da yapabileceklerdir. Yani Belediyeler kentsel dönüşüm yaptığına ilk akla gelen gecekondu bölgelerinin yanı sıra, yapı stokunun eski olduğu depreme dayanaksız binalarda bu kanun kapsamında KDGP’ sine konu olabilecektir. Kanun aslında kentsel gelişim ile kentsel dönüşüm gibi iki farklı kavramı birleştirmiştir.
Belediyelerin meclis kararı alarak konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları Kenti geliştirmeye yönelik faaliyetleri iken; eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbirler almak amacıyla kentsel dönüşüm yapmak Kentsel dönüşüme ilişkin faaliyetleri arasına girmektedir. Bu geniş kapsamlı tanım nedeniyle, sadece afete yönelik kentsel dönüşüm amaçlayan 6306 sayılı Kanundan kapsamı daha geniş düzenlenmiştir.
Şehrinizde bir alanın riskli yapıları barındırdığından veya riskli alan olduğundan haberdarsanız, merkezi yürütmeyi beklemeye gerek olmayıp, yerel yönetimlerce kendiliğinden harekete geçilerek alanda Kentsel Dönüşüm kararı alabilmelidir. Geçenlerde bir ulusal yayın organında İlçe Belediye Başkanı ile yapılan röportajda Ankara’nın Demetevler Mahallesinin çarpık yapılaşma olduğu, alanın riskli alan ilan edilmesi gerektiği ve mahallede 183.000 insanın yaşadığı haber yapılmıştı[3]. Ancak haberde İlçe Belediyesince Bakanlığa başvuruların yapıldığı ve merkezi İdarenin konuya duyarsız kaldığı belirtilmiştir, bence merkezi idarenin harekete geçmesi beklenmemelidir. İlgili İlçe Belediyesi ve Büyükşehir Belediyesi birlikte kentsel dönüşüm için harekete geçmesinin önünde yasal bir engel bulunmamaktadır. Mevzuat, yerel yönetimlere kentsel dönüşüm için yetki vermiş, ayrıca işbirliği de yapılabilmesini mevzuatla mümkün hale getirmiştir. Elbette, yerel yönetimler kentsel dönüşüm projelerini finanse etmekte zorlanmaktadırlar, ancak proje halka doğru anlatılır ise desteği alınarak yerel yönetimlerce çok kolay biçimde bu değişim başarılabilmektedir. Daha evvel Ankara’da Kuzey Ankara KDGP ve Dikmen Vadisi KDGP ile merkezi yönetimin sınırlı desteğine rağmen bu projeler başarılabilmiştir. Yine İzmir Belediyesi bazı yerlerde yaptığı kentsel dönüşümlerle %100 uzlaşı sağlayarak bir çok KDGP’sinin üstesinden gelebilmiştir.
Kentsel Dönüşüm alanında bulunan hazineye ait taşınmazların durumu:
Belediyelerce uygulanacak KDGP alanları içinde kamunun mülkiyetinde veya kullanımında olan taşınmazların bulunduğu alanlar hakkında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilebilmesi ve uygulama yapılabilmesi için ilgili belediyenin talebi ve Cumhurbaşkanınca bu yönde karar alınması şarttır (BK md. 73/1) . Bazen bu izin alınmadığında, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belediyece ilan edilen KDGP kararlarına İdari Yargıda dava açılabilmektedir. Ancak uygulamada yerel idarelerce, bu tür projeler gündeme getirildiğinde, Bakanlıkça teklifleri ret edilmemektedir. Çünkü yerel idarece, merkezin yükümlülüğünde olan bir riskli alan dönüştürülmekte, yani 6306 sayılı Kanun kapsamında merkezden yük alınmaktadır. Bu nedenle, yerel yönetim bürokratlarınca kentsel dönüşüme başlamadan kamuya ait hazine arazisi veya binaların doğru şekilde envanterini çıkarmakla işe başlanmalıdır. Kaldı ki Bakanlık ve Yerel İdarelerce beraberce yürütülen bir çok projede bulunmaktadır. Örneğin İzmir Büyükşehir Belediyesi ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı iş birliğiyle yürütülen Kentsel Dönüşüm Gelişim ve Yenileme Projeleri veya İstanbul Esenler’de 60 bin konutluk dev kentsel dönüşüm projesi gibi projeler yerel yönetim ve bakanlık ortaklığıyla gerçekleştiriliyor[4]. Ayrıca Şanlıurfa’da da bakanlık tarafından Yerel İdarece gerçekleştirilen kentsel dönüşüm projelerine 131 milyon lira maddi destek sağlanıyor[5]. Bu nedenle, Yerel yönetimler tarafından riskli alan olduğu düşünülen alanlar varsa beklenmeden harekete geçilmesi ve merkezi yönetimle de işbirliği yollarının denenmesi gerekmektedir.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje alanlarının ilanı ve alana ilişkin imar kararlarında yetki ve idari vesayet:
Belediyece, bir alan KDGP olarak ilan edildiğinde alanla alakalı üzerinde yapı olan veya olmayan imarlı veya imarsız alanlar olması, yapı yükseklik ve yoğunluğunun belirlenmesi ve etaplar halinde olup olmaması gibi durumlar tamamen mahalli idarenin takdirine bırakılmıştır, alan büyüklüğü beş ile beş yüz hektar arasında değişebilecektir (BK md. 73/2). İmar durumunun yerel yönetimlerce belirlenmesi, belli oranda rant yaratılarak, projenin finansmanı açısından müteahhit şirketleriyle anlaşmayı kolaylaştırmaktadır, ancak bu durum bazı projelerin amacının dışına çıkmasına ve Kentsel Dönüşümün Rantsal Dönüşüme evrilmesine yol açacak boyuta getirilmemelidir. Amaç Kentsel Dönüşümde; sağlıklı, güvenli ve çevre dostu bir yapı stoku oluşturmak olmalıdır. Bunun yanında bu işten Belediye Başkanlığı da gelir elde etsin anlayışıyla hareket edildiğinde tek katlı gecekonduların yerine 20 katlı binaların dikilmesi kentsel dönüşümü amacından saptıracaktır.
Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir (BK md. 73/3). Bu madde, bir tür vesayet oluşturmaktadır. Bu nedenle doğru bulmuyorum. 6306 sayılı Kanunla Bakanlık, Büyükşehir Belediye Başkanlıkları üstüne vesayet kurarken, 5393 sayılı Kanunla da Büyükşehir Belediye Başkanlıkları İlçe Belediyeleri üzerine vesayet kurmaktadırlar. Yerel yönetimlerin özerk olması, deprem bölgesi olan ülkemizin hızlı dönüşümü adına en azından kentsel dönüşüm mevzusunda idari vesayetten kurtarılması gerekmektedir. Ayrıca bu fıkra belediyeler arası rekabette istismar edilebilmektedir. Mesela Çankaya Belediye Başkanlığı tarafından hazırlanan bir park projesi, Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından Kentsel Dönüşüm Gelişim Proje Alanı (KDGPA) ilan edilerek, alandaki İlçe Belediyesinin park yapma yetkisi elinden alınmaya çalışılmış, daha sonra mahkemece KDGPA kararı iptal edilince ancak İlçe Belediyesince alana park yapılabilmiştir. Bu türden Kanunla verilen yetkinin istismar edilmesi ülkemizde çokça görülmektedir.
Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 3194 sayılı İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir (BK md. 73/4). Özellikle yasa koyucu, bu madde kapsamında yapılan KDGP başat aktör olarak Büyükşehir Belediye Başkanlıklarını seçmiş olmakla birlikte, İlçe Belediyesi veya Büyükşehir statüsüne sahip olmayan il Belediyesi tarafından da KDGPA ilanı yapılabileceği akıldan çıkarılmamalıdır. Özellikle Büyükşehir sınırları içinde bir İlçe Belediyesi tarafından KDGP yürütüldüğünde, her halde Büyükşehir Belediye Başkanlığı Meclisine İlçe Belediyesi tarafından imar planları sunulmak suretiyle onay alındıktan sonra KDGP başlayabilecektir. Buda siyasi çekişmenin yoğun olduğu yerlerde, özellikle İlçe Belediyelerinin elini kolunu bağlamakta ve Büyükşehir ve İlçe Belediyelerince uzlaşma olmaksızın bir İlçe Belediyesince KDGP yürütülemeyeceği manasına gelmektedir. İlçe Belediyesi veya Büyükşehir Belediyesi tek başına KDGP yürütmeye çalıştıklarında ilgili idarece alınan kararlar nedeniyle iki idare davalık olmaktadır. Ancak açılan davalarla düğüm çözülebilmektedir.
Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Proje Alanları içinde kalan kamuya ait gayrimenkullerin durumu:
Kentsel dönüşüm ve gelişim alanları içinde yer alan eğitim ve sağlık alanları hariç kamuya ait gayrimenkuller harca esas değer üzerinden belediyelere devredilir. Devredilen bu gayrimenkuller için Cumhurbaşkanınca kentsel dönüşüm ve gelişim alanı kararının alındığı tarihten itibaren ecrimisil tahakkuk ettirilmez, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, tahsil edilenler ise iade edilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yıkılarak yeniden yapılacak münferit yapılarda ilgili vergi, resim ve harçların dörtte biri alınır (BK md. 73/5). Bu madde ile, kamuya ait eğitim ve sağlık yapıları haricinde tüm kamu yapılarının ilgili idarenin tasarrufuna bırakılmakta, ecrimisil istenilmemekte ve vergi vb. kalemler kısıntılı alınacağı hükme bağlanarak, merkezi yönetim tarafından KDGP teşvik edilmek istenmiştir. Kanun aslında merkezi idareyle birlikte iş yapılması hususunda yönlendirmektedir. Merkezi İdareyle uzlaşma olmazsa ve kentsel dönüşüm yargıya taşınırsa, yargı kararıyla KDGP kararında kamu yararı görülürse artık merkezi idare Kanun emredici hükümlerine uygun olarak davranmak zorundadır.
Gecekondu bölgelerinde yapılan Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projelerin de hak sahipliği kavramı, idareyle yapılan anlaşma, anlaşma yapılabilmesi için istenen belgeler, hak sahibi olmayanların durumu:
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahipleri ve imar affı ile tapu tahsis belgesi alarak gecekondunun maliki olmaya hak kazanan vatandaşlar, Belediye ile anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında daire verilecektir. Anlaşma sonucu belediye mülkiyetine geçen gayrimenkuller haczedilemez. Tapu tahsis belgesi olmayan gecekondu sahipleri hakkında enkaz ve ağaç bedelleri verilir veya belediye imkanları ölçüsünde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı dışında arsa veya konut satışı yapılabilir. Bu kapsamda bulunanlara Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile işbirliği yapılmak suretiyle konut satışı da yapılabilir. Enkaz ve ağaç bedelleri arsa veya konut bedellerinden mahsup edilir (BK md. 73/6). Belediyelerce hak sahipliğini ispatlamak için şu belgeler istenmektedir: a) Nüfus cüzdanı fotokopisi, b) Tapu fotokopisi, c) İmar durumu belgesi, c) Yapı kayıt belgesi, d) Yapı kullanma izin belgesi, e) Emlak vergisi beyannamesi, f) İskanlı veya iskansız yapı ruhsatı, istenir. Ayrıca ilgili Belediyenin talebi ile bu belgelerin yanında, projeye göre ek belgeler de istenebilir[6]. Bu belgeleri sunan kişiler mülkiyetini ispat etmiş sayılır ve bu kişilerle sözleşme imzalanır. Sözleşme yaptıktan sonra konut bedelinin bir kısmını peşin olarak ödenmesi gerekmektedir. Kalan kısmını ise belediyenin belirlediği banka veya PTT hesaplarına taksitler halinde yatırılması lazımdır[7]. Ödeme koşulları ve miktarları konut tipine ve büyüklüğüne göre değişir, ancak hak sahibi olmak için belediyelerle konut sözleşmesi yapmış veya tapulu veya tapu tahsis belgeli gecekondu sahibi olmanız gerekmektedir.
Uygulamada hak sahibi olmayanlara ise, müthiş bir psikolojik baskı oluşturulmakta, alanda işgalci olanlara enkaz bedelleri ve ağaç bedelleri hızlıca tespit edilerek belirlenen banka hesaplarına paraları ödenmekte ve evleri birkaç gün içinde yıkılıp adeta bölgeden kovulmaktadır. Zaten KDGP alanın büyük çoğunluğu hak sahibi olmadığından bu kişilere parası ödenir ödenmez alandaki evleri yıkılarak ve mahalle adeta bir hayalet yerleşime çevrilmekte ve hak sahibi olanlarda artık burada kalmak istemediğinden çoğunluğu İdareyle uzlaşma yolunu seçmektedir. Bu kovulan kişilerin ekonomik durumu iyi olmadığından hak sahibi olsun/olmasın çaresizlikten yeni hazine arazilerini işgal ederek gecekondulaşmaya devam etmektedir. Bu kovulma durumu da gecekondulaşmada sürekli bir döngüye sebep olmaktadır. İdarelerce hak sahibi olmayan kişilere de barınma konusunda destek verilmesi durumunda gecekondulaşma döngüsünü kırabileceğini düşünüyoruz.
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı içinde hak sahibi olup da kendilerine ayrı imar hakkı verilenlerin proje ortak giderlerine katılma zorunlulukları ile alan içinde belediyenin mülkiyet hakkına ilişkin yetkileri:
Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanı ilan edilen yerlerde belediyelere ait gayrimenkuller ile belediyelerin anlaşma sağladığı veya kamulaştırdıkları gayrimenkuller üzerindeki inşaatların tamamı belediyeler tarafından yapılır veya yaptırılır. Belediye ile anlaşma yapmayan veya belediyece kamulaştırılmasına gerek duyulmayan gayrimenkul sahiplerinden proje alanında kendilerine parselasyon planı ile ayrı ada ve parselde imar hakkı verilmemiş olanlar kamulaştırmasız el atma davası açabilirler (BK md. 73/7). Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz (BK md. 73/8). Kendilerine ayrı ada/parsel tahsis edilenler ile kamulaştırma haricinde kalan hak sahiplerine proje ortak gideri (POG) alınması doğal bir durumdur, bu kişiler kendilerini belediyenin yaptığı projeden ayırmış ve belediyenin verdiği emsallere uygun farklı bir yapı yapmak isteyenlerdir. Yani bu kişiler alanın kentsel dönüşüme girmesine razı olmuş, ancak kendisini dönüşüm projesinden ayırarak şahsi çabasıyla evini yenilemek istemektedir. Bu kişilerde verilen alt yapı hizmetinden yararlanacaklarından POG ödemeleri gerekir, ancak bazı belediyeler kendisiyle anlaşma sağlayanlardan da POG istemesi açıkça hukuka aykırıdır, iptali için dava açılabilecektir.
Kentsel dönüşüm alanı sınırı kesinleştiği tarihte, bu sınırlar içindeki gayrimenkullerin tapu kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilmek üzere tapu sicil müdürlüğüne, paftasında gösterilmek üzere kadastro müdürlüğüne bildirilir. Söz konusu gayrimenkullerin kaydında meydana gelen değişiklikler belediyeye bildirilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır (BK md. 73/9-10). Bu madde ile KDGPA içinde kalan yapıların mülkiyet hakları ciddi oranda kısıtlanmaktadır. Yapılan anlaşmanın konusu KDGPA içinde kalan yapı olduğu için bu durum doğal olmakla birlikte, madde metni belediyeye tasarruf yetkisi vermediği gözden kaçırılmamalıdır. Nitekim maddenin ilk halindeki bir cümlesi 1982 Anayasanın 35. maddesindeki mülkiyet hakkının ihlal edildiği gerekçesiyle Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.
Belediyenin Kentsel dönüşüm alanı içinde hasılat paylaşımı, kıymet takdiri, kamulaştırma, veraset ilamı ile mirasçıları tespit imkanı:
Belediye, kentsel dönüşüm ve gelişim projelerini gerçekleştirmek amacıyla; imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulanması sırasında, tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılarak bedelleri mahkemece tayin edilen bankaya belli olacak hak sahipleri adına bloke edilir. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir (BK md. 73/11-12). Belediyece alınan tüm karar ve uygulamalara karşı (Kentsel Dönüşüm ve Proje Alanı kararı, KDGPA imar planları, kamulaştırma kararları, ifraz ve tevhit işlemleri vd.) karşı dava açılabilecek olup, kamulaştırma davası Asliye Hukuk Mahkemelerinde, diğer kararlar için ise İdari Yargı Mahkemelerinde dava konusu edilebileceklerdir. İdare aleyhine açılan kentsel dönüşüm kaynaklı davalar ivedi yargılama usulüne tabi değildir, bu durumda sürecin uzamasına neden olmaktadır. Halbuki 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan yargılama ivedi yargılama olup, süreler kısa tutulmuştur. Ayrıca ister 5393 sayılı Kanun olsun; ister 6306 sayılı Kanun kapsamında olsun tüm acele kamulaştırma kararlarına karşı idari yargıda açılan davalar ivedi yargılamalar içinde sayılmaktadır. Yine kentsel dönüşüm ilan edilen yerlerdeki yapılar çok malikli ise Belediyece Sulh Hukuk Mahkemesinden önce taşınmazın varislerinin tespiti istendikten sonra, bu kişilere karşı acele kamulaştırma davaları açılacaktır. Yine murislere dava açıldıktan sonra davalılardan herhangi biri ölürse, ayrıca mahkemece verilen yetki ile birlikte ilgili kişi aleyhine de veraset ilamı davası açılacak ve davaya murisler davalı olarak devam edeceklerdir.
Belediyenin seçilen alanlarda, bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapması:
Büyükşehirlerde, il ve ilçelerde belediye meclislerinin salt çoğunluk ile alacağı karar ile masrafların tamamı veya bir kısmı belediye bütçesinden karşılanmak kaydıyla kentin uygun görülen alanlarında bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları yapılabilir. Cephe değişikliği yapılacak binalarda telif hakkı sahibi proje müelliflerine talep etmeleri hâlinde, değiştirilecek cephe veya cephelerin her bir metrekaresi için bir günlük net asgari ücret tutarını geçmemek üzere telif hakkı ödenir. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi hâlinde, büyükşehir belediyesi içindeki ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde bu fıkrada belirtilen iş ve işlemleri yapabilir. Bina cephelerinde değişiklik ve yenileme ile özel aydınlatma ve çevre tanzimi çalışmaları için yapılması gereken iş, işlem ve yetkilendirmeler, kat maliklerinin arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara göre yapılır (BK md. 73/13-14). Bu kararlara Ankara bazında bir kaç örnek verilebilir; İlçe bazında Altındağ Hamamönü ve Kale çevresinde ve Hacı Bayramı Veli Türbesi çevresinde yapılan Kentsel Dönüşümler, Beypazarı Belediyesinin ilçede bulunan evlerinin dış cephelerinin onarımı bu tür Kentsel Dönüşüme örnektir, yine Kızılay çevresindeki binaların Büyükşehir Belediye Başkanlığı tarafından yapılması planlanan dış cephe onarım projesi de cephe yenilenmelerine güzel bir örnek olabilir. Cephe yenilenmesi ve çevre düzenlemesi daha çok kent gelişim projesi olarak değerlendirilebilir, bu türden projeler çevreye değer kattığından genelde yapı maliklerince kabul edilmektedir.
Belediyelerce yapılan kentsel dönüşümlerde diğer kurumlarla işbirliği protokolleri yapılabilmesi:
Büyükşehir belediyelerince, kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen alanlar ile 5366 sayılı Kanuna göre yenileme alanı ilan edilen alanlarda veya bu Kanunun 75 inci maddesine göre kamu kurum ve kuruluşları ile protokol yapmaları hâlinde, büyükşehir belediye meclisi kararı ile, yıkılan ibadethane ve yurtların yerine veya ihtiyaç duyulan yerlerde ibadethane ve yurt inşa edilebilir. Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamındaki işler, kamu idareleriyle 75 inci madde çerçevesinde ortak hizmet projeleri aracılığıyla gerçekleştirilebilir. Bu Kanunun konusu ile ilgili hususlarda Başbakanlık Toplu Konut İdaresine 2985 sayılı Kanun ve diğer kanunlarla verilen yetkiler saklıdır (BK md. 15-16-17) 5366 sayılı Kanun, Yıpranan Tarihi Ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Bir Kanunudur. Bu kanun kapsamında, büyükşehir belediyeleri, büyükşehir belediyeleri sınırları içindeki il belediyeleri veya Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen alanlarda kentsel dönüşüm projeleri uygulanabilir ve yine 5393 sayılı Kanunun 75. maddesi kapsamında başka kamu kurum ve kuruluşlarıyla işbirliği yapılabileceğini düzenlemektedir. Bu işbirliği genelde TOKİ ve İklim, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile diğer belediyeler olmaktadır. Ayrıca Kanun gereği bölgedeki yıkılan camiler için Diyanet İşleri Başkanlığı ve yurtlar için ise Gençlik ve Spor Bakanlığı ile işbirliği protokolleri yapılabileceği kastedilmektedir. Kanun diğer kurumlarla işbirliğini teşvik etmektedir.
Sonuç ve değerlendirme:
Belediyelerin özelliklede Büyükşehir Belediyelerinin kentsel dönüşümden kaçmamaları, tam tersine afet kaynaklı aciliyetini göz önünde tutarak hemen kentsel dönüşüm projelerine başlamaları gerekmektedir. 5393 sayılı Kanun’un kapsamı kentsel dönüşümü aşarak kentsel gelişim projelerini de kapsar geniş ve detaylı bir kanun maddesidir. Bu maddenin vermiş olduğu elastikiyetten yararlanan yerel yönetim, bölgeyi hem dönüştürmeli hem de bir gelişim alanı haline getirebilmelidir. Kentsel dönüşüm kararı alan yerel yönetimler, diğer kurumlara usulüne uygun olarak bildirimlerini yaparak hem halkla hem de diğer kamu kurumlarınca maksimum işbirliğini hedeflemelidir. Bu tür kentsel dönüşüm projelerinin en büyük engel finansman sıkıntısıdır. Ancak, vatandaşla uzlaşmanın %90’ının üzerine çıktığı ve merkezi idarenin desteğini almasa bile onayını aldığı kentsel dönüşüm projeleri elbette hedefe ulaşacaktır. Ayrıca 21.03.2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren Afet Yeniden İmar Fonu Kurulması Hakkındaki Kanun kapsamı genişletilerek, olağanüstü alanların dışında tüm Türkiye’deki yapıların dönüşümü için bu türler fonlar kurulabilir. Ülkemizde zorunlu olan DASK kesintilerinden yerel yönetimlerce yapılan dönüşümler için belli miktarda kaynak ayrılabilir. Belediyelerce yapılan kentsel dönüşümde gerçek hak durumuna uygun davranılarak maliklerle adil anlaşmalar yapılmalıdır. Ayrıca projenin finansmanı için yapılan müteahhitlik anlaşmalarında alanın dönüşümü esas alınmalı, çok katlı binalara mümkün olduğunca izin verilmemeli belediyeye gelir elde etmek gibi amaçlardan vazgeçilmelidir. Yine Kanun yeniden düzenlenerek, İlçe Belediyelerine bağımsız kentsel dönüşüm proje yapılması için Büyükşehir Belediyesinin vesayetinden kaldırılmalıdır.
Türkiye’de son zamanlarda yaşadığımız ekonomik kriz ve 6 Şubat Maraş Depremi nedeniyle konut tedariki hususunda vatandaşlarımız sorunlar yaşamaktadır. Ev sahipleri hızla artan enflasyon ve konuta olan yüksek talep sebebiyle, yıllardan bu yana evlerinde yaşayan kiracıları ya tahliye etmek istemekte ya da ciddi oranlarda zam yapmak istemektedirler. Kiraya verenlerin bu talepleri, kira tespit ve tahliye talepli açılan davalarda adeta patlama yaşanmasına sebep olmuştur. Bu nedenlerle, bu yazımda kira tespit davasından bahsedeceğim.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Kira tespit davası, kiraya verenin kiracının ödediği kira bedelinin düşük bulması sebebiyle mahkemeden kiranın yeniden belirlenmesi ve kiraya artış yapılması talebiyle açılan dava türüdür. Davacı kiraya veren; davalı ise kiracıdır.
KİRA TESPİT DAVASI HANGİ ŞARTLARDA AÇILMALIDIR?
Kira tespit davası açılabilmesi için iki şart bulunmaktadır: a) Bir kira sözleşmesinin varlığı; Tam iki tarafa borç yükleyen ve yazılı/yazısız kira sözleşmeleri kurulabilir. Kira sözleşmesi yazılı ise ahde vefa ilkesi gereği mahkemelerce kira sözleşmesinin lafzına sıkı sıkıya bağlılık ilkesi vardır ve kira artış oranı sözleşmeye bakarak belirlenir, ancak bu durumun tek istisnası uyarlama davalarıdır. Yazılı kurulmayan kira sözleşmelerinde ise, mahkemece kira sözleşmesinin maddeleri tespit edildiği ölçüde yine sözleşme maddelerine göre kira tespiti yapılmaya çalışılacaktır. b) Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olmalıdır; Kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olmasından kasıt, sözleşmenin devamının sözleşmenin taraflarından biri açısından artık çekilmez hale gelmesidir. Örneğin çok uzun yıllardan beri kiracı olan ve yüksek enflasyonun olmadığı bir dönemde yapılan bir kira sözleşmesi düşünelim. Bu kira sözleşmesi ile her yıl %20’lik kira artışı oranı kararlaştırılsın, ancak son yıllarda ekonomik kriz olması nedeniyle TÜFE ortalamalarının %80 olduğu bir ortam olsun, işte böyle bir ekonomik ortamda kiraya veren açısından kira tespit davası açılmasında hukuki yarar olacaktır.
Bir ev sahibi ve kiracısı karşılıklı vazifelerini yerine getiriyorlarsa, özellikle kiracı kirasını düzenli ödüyorsa, kiralanan taşınmazın tahliyesi davası açılmasını tavsiye etmiyoruz. Sözleşmede, kiraya veren tarafından emsal kiralar sebep gösterilerek tahliye davası açılması istenebilmektedir, ancak kiraya veren Borçlar Kanunu’nda sınırlı sayıda sayılan şartları taşımıyor ve kiracı tarafından da düzenli kira bedeli ödeniyorsa, kiracıya karşı açacağı tahliye davasını kaybedeceği aşikardır. Bunun yerine, sorumluluklarını yerine getiren bir kiracıya karşı tahliye davası değil; kira tespit davası açarak kira bedelinin artırılması yoluna gitmesini hukuken tavsiye ediyoruz.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR? KİRA TESPİT DAVASI AÇILMASINDA KİRA SÖZLEŞMESİNİN BEŞ YILIN ALTINDA VEYA ÜSTÜNDE OLMASININ ÖNEMİ NEDİR?
Borçlar Kanunu md. 345’e göre, kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir, ancak kira sözleşmesinin süresinin beş yıldan az veya fazla olması açılan davada verilecek kararı etkilemektedir. Şöyle ki;
Kira sözleşmesi beş yılın altında ise: Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında sözleşme beş yıldan az bir sözleşme ise, kiraya veren en fazla eksik TÜFE ortalaması kadar kira ücretini dava edebilecektir. Mesela TÜFE ortalaması %60 ancak yapılan zam oranı %25 ise eksik artış oranı dava edilebilir. Şayet yazılı olmayan bir kira sözleşmesi var veyahut da bir yazılı sözleşme olmasına rağmen kira artış oranı kararlaştırılmadı ise dava hukuki yarar yokluğundan reddedilebilecektir. Yine 11.06.2022 tarihli Resmî Gazete ile yürürlüğe girmiş olan 7409 sayılı Kanun ile konutlarda kira artış oranını %25 ile sınırlandırılmıştır, ev sahipleri kira artış oranında bu sınırı geçemeyeceklerdir. Buna göre, bu oranda bir zam yapan ev sahibinin açacağı dava hukuki yarar yokluğundan reddedilecektir.
Kira sözleşmesi beş yılı geçmiş ise: Kiraya veren tarafından açılan kira tespit davasında sözleşme beş yılı geçtiyse, mahkemece Devletin getirdiği yıllık %25 kira artış sınırına bakılmaksızın rayiç fiyat esas alınarak dava açılabilecektir. Örneğin 2022 yılında açılan ve yıllık %25’lik sınır düzenlemesinin olduğu tarihlerde açılan bir kira tespit davasında, kira döneminizin beş yılı geçtiğini ve kiracınızın 4000 TL kira ödediğini farz edersek ve bölgedeki rayiç kiralarında 10.000 TL civarında olduğunu kabul edersek 6000 TL bedel artırım talebi ile dava açılabilecekken; beş yılı geçmeyen kiracılar için bu oran 1000 TL bedel artırımı ile açılabilecektir.
Kira tespit davası açılırken Borçlar Kanunu md. 344/2-3’e göre; a) Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarının 12 aylık ortalaması esas alınarak, b) Taşınmazın değeri etkileyen faktörler esas alınarak, c) Emsal kira bedellerine bakılarak, d) Hakkaniyet İlkesi esas alınarak kira tespiti yapılacaktır.
Kanunla öngörülen bu kriterleri biraz açıklarsak; kanun maddesi lafzından da anlaşılacağı üzere TÜFE oranlarının 12 aylık ortalaması düzenli olarak her ay sonunda TÜİK tarafından yayınlanmaktadır. Mahkeme bu ortalamaları esas alarak bilirkişiye kira tespitini yaptıracaktır, uygulamada Bilirkişi raporlarında Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranları esas alınarak yapılacak bir kira tespiti bozma sebebi sayılmaktadır.
Taşınmazın değerini etkileyen faktörlerde, mahkemece davada esas alınmaktadır. Örneğin bir taşınmazın metroya yakınlığı, merkeze mesafesi, etrafındaki yapılar (parka veya okula yakınlığı vb.), taşınmazın cephesi gibi haller taşınmazın değerini etkileyen faktörler olup, kira bedelinin tespitinde taşınmazın durumu dikkate alınmalıdır.
Emsal kira bedelleri de mahkemece değer tespitinde kullanılacaktır. Örneğin; kiraya verdiğimiz konutun çevresindeki konutlardan emsal olarak sunulacak kira kontratları mahkemeye sunulmalıdır. Davalı ise oturduğu taşınmazla aynı miktarda olan kira kontratlarını emsal olarak sunacaktır. Taşınmazın takdiri bedeline keşif ve bilirkişi marifetiyle mahkeme karar verecektir.
Hakkaniyet İlkesi gereği davalı uzun süreden bu yana kiracı ise açılan davada, mahkemece sizin talep ettiğiniz değer kabul olunsa dahi, %10 ile %15 arası bir takdiri indirime gidilebilmektedir. Bu nedenle, özellikle 10 yılı geçmiş bir kiracıya karşı açılan kira bedelinin artırımı davasında kiranın 3000 TL’den 5000 TL’ye çıkması için açıldığını farz edelim, mahkemece talebiniz haklı görülse dâhi hakkaniyet indirimi yapılarak kira bedeli olarak 4500 TL civarına karar vermektedir.
Bu davalar açılırken, bu kriterler esas alınarak çok iyi bir hazırlık yapılmak suretiyle dava açılmalıdır. Aksi takdirde dava kısmen kabul kısmen ret ile sonuçlanabilir ve davacı kısmi vekalet ücreti ödeyebilir. Araştırma müvekkil ile yapıldıktan sonra, dava açılmadan önce müvekkilin talep edilen rakam için imzası alınmalıdır. Sadece müvekkilin araştırmalarına güvenilerek dava açılmamalıdır. Hatta dava açılmadan evvel bir Gayrimenkul Değerleme Uzmanından yukarıda sayılan hususlara göre rapor alınarak dava açılması en garanti yol olacak, bu raporda mahkemeye uzman görüşü olarak sunulabilecektir.
KİRA TESPİT DAVASINDA İHTAR ŞARTI VAR MIDIR?
Kira tespit davasında, ihtar çekme şartı yoktur, fakat ihtarname çekilmesi davada elinizi ispat açısından güçlendirir. İhtarname çekerken belli rakam yazmak zorunda değiliz, sadece ihtarnameyle sözleşme gereği artış talep edilmesi yeterlidir.
Ancak bir kira sözleşmesiyle kira artış oranının belirlenmediği hallerde, kira tespit davası açılacaksa BK md. 345/2’ye göre ihtarname çekmek zorunludur.
KİRA TESPİT DAVASINDA ARABULUCULUK ŞARTI VAR MIDIR?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili çekişmeler, son yargı paketi ile dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu kapsamda, 7445 sayılı Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemeyle birlikte kira tespit davalarına da 01.09.2023 tarihinden başlayarak zorunlu arabuluculuğa gitmek dava açılması için ön şart olarak düzenlenmiştir.
KİRA TESPİT DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR? KİRA TESPİT DAVASI NE KADAR SÜRER?
Kiraya ilişkin tüm davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemeleridir. Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki görevli sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ankara, Sincan da bulunan bir taşınmazın kira tespiti için dava, Ankara Batı Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacaktır. Kira tespit davasında, son yıllarda yoğun şekilde açılmaya başlandığından hemen duruşma günü verilmemektedir, bu nedenle altı ay sonrasına ancak duruşma tarihi alınabilmektedir. Kira tespit davaları, küçük şehirlerde ortalama 340 günde sonuçlanmakta; büyük şehirlerde ise ortalama 380 günde sonuçlanmaktadır.
KİRA TESPİT DAVALARINDA YARGILAMA GİDERLERİ, AVUKATLIK MASRAFLARI, BİLİRKİŞİ VE KEŞİF ÜCRETLERİ VE DİĞER ÖNEMLİ HUSUSLAR NELER? KİRA TESPİT DAVALARINDA ISLAH MÜMKÜN MÜDÜR?
Kira tespit davalarında, konutun kira bedelinin belirlenmesi için, mahkemece öncelikle alanın incelenmesi için keşif kararı alınmakta, taşınmaz incelenerek gayrimenkul değerleme uzmanının bulunduğu kişi veya kişilerden kira bedelinin tespiti için değerleme raporu alınmaktadır. Bizzat taşınmaz incelenemezse, onunla aynı özellikte başka bir taşınmaz incelenerek kira bedeli belirlenebilmektedir. Bilirkişi ve keşif ücreti o yılın bilirkişi ücret tarifesine göre belirlenmektedir. Yine yargılama giderleri ve avukatlık ücretleri de o yılın Avukatlık Asgari Ücret tarifesine göre belirlenecektir.
Kira tespit davalarında ıslah yapmak mümkün değildir. Kira tespit davası açılırken belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Kira artırım bedeli net şekilde dava dilekçesinde belirtilmelidir. Örneğin, bir kira tespit davası açıldı ve kiranın 4000 TL ‘den 7000 TL’ye çıkarılması talep edildi ancak bilirkişi tarafından gayrimenkulün kirası 8300 TL olarak belirlendi ise, mahkemece dava dilekçesindeki talebe bağlı kalınarak kira bedeli 7000 TL olarak belirlenecek, davanın ıslahı mümkün olmayacaktır.
Kira tespit davasının icraya konulabilmesi için mahkemeden kesinleşme şerhi alınmalıdır. Kira tespit davalarında belli bir döneme ilişkin kiranın tespiti yapılır, kira tespit davalarında geriye dönük olarak sadece bir kira dönemi için açılabilmektedir. Kira sözleşmesi 01.01.2022 ile 01.01.2023 tarihleri arasında tekrarlandı ise, 2022 yılının Ekim ayında açılan dava da en fazla 01.01.2022 yılına kadar geriye doğru kira tespiti istenebilecektir. Elbirliği halinde maliklerin açacağı davada, malikler zorunlu dava arkadaşıdır.
13.10.2022 tarihli Resmî Gazete’ de yayımlanan Cumhurbaşkanlığı Kararnamesine göre, 2022 yılı itibariyle taşınmazı dövizle kiraya vermek yasaktır. Ancak önceki dönemlerdeki sözleşmelerde bu türden bir anlaşma yapılmışsa bu sözleşmeler geçerli sayılacaktır.
News
